購屋知識
  • 2014
    05/31
    建築規劃創造房屋新價值-黃國棟 一.淺談建築生命孕育-建築師
    建設公司買土地時,會協同建築師一同為這塊土地規劃出適合這個區域的產品,這當中規劃的過程可說是相當精采,包括設計立面的檢討還有空間的運用,大部分的人在購屋時最直接的就是思考一坪要價多少錢,其實一個好的永續的建築,不只在銷售它的建材、地價而已,重點是在於這個建築規劃會影響您未來數十年的生活空間的品質,如果您在購買房子的時候,能夠了解相當的建築語彙以及它設計的空間理念時,也許您在挑選房子的時候就不會完全以地段為主。
    一個建築師的養成教育開始,基本上是從大學開始,在建築系需要修習建築設計學分,一般大部分大學建築系需要多念一年,也就是要就讀五年才能畢業,主要是因為要學習的專業科目比較多,在一個學期當中也會有2-3次的建築設計的作業、以及畢業設計等,除了要會畫設計圖之外還要會建立模型,主要是要表現外觀和內部設計。一般來說,對於美感、畫畫、造型、空間比較有感知能力的人,在學習這塊領域上也是比較吃香,比較能得心應手。

    在跟建設公司的配合上,建設公司將一塊土地交給建築師進行規劃時,建築師必須滿足政府的相關法令,包括都市計畫等相關法令,並且要滿足業主的產品需求,再交付建築師專業,整合各項專業人員,比如說:機電技師、結構技師、消防空調技師、景觀設計師、燈光設計師…等,規劃設計圖說最後再經市政府審查通過,發給建築執照,才能動工興建。也就是說建築師是個很重要的溝通協調者,除了與業主溝通產品需求之外,也必須跟相關專業人員來做討論與溝通,最後才有辦法呈現出一個個案。

    二.現代建築的安全與設計,挑選新屋、中古屋時必留意的眉角!
    現在的建築工法和建築的安全在過去和現在有很大的不同,以這二十年房地產的發展大致上可以分為前半段和後半段,一個是88年發生的921地震,一個是全省實施容積率,86年在北部也發生林肯大郡坡地的災變,在921發生之後,中部地區受損、傷亡相當嚴重,政府對於結構安全係數往上修正,另外一個是全省實施容積率,還沒實施容積率之前,一塊基地是以面前馬路的寬度決定建築物可以蓋的高度,而實施容積率是在都市計畫中直接指定這塊土地的建蔽率、容積率是多少,比如說一塊基地一百坪,法定建蔽率60%、容積率200%,也就是說一塊基地最大可以蓋的量體有200坪,建蔽率最大可以蓋60坪,可以將建蔽率蓋少一點、高度拉高一點,這樣對於建築設計來說會變得比較有自由度,在建築物量體、造型、平面規劃就會比較彈性一點。
    像很多舊房子在建商考量下,規劃都會蓋到最滿,最後建築物的外觀都長得像火柴盒,實施容積率後建築物的外觀和平面的規劃就有很大的不同,在住的藝術上就提昇了很多。在安全結構上,921之後政府對於結構設計安全係數提昇非常多,並且在林肯大郡後政府對於坡地管制也成立一個山坡地建築專章,包括防土牆、坡地地質等必須經過嚴格的坡地管理之後才能開發進駐。

    一般建築物有分為公共建築物和私有建築物,公共建築物有分為醫院、警察局、學校、市政府…如果係數拉的愈高,其建築的柱子、樑、配筋量就會提昇很多,造價就會愈高。在結構上會搭配複委託結構技師,一棟建築物建置前,需透過結構技師經過電腦的分析判斷,算出立體結構的樑、柱、配筋,並且在申請建造時,結構設計也需要經過審核,有些比較大型的案件也需要經過外審,透過這些程序,消費者是可以大可放心的。另外,耐震標章也是一個參考依據,目前有些建商也都有請公正第三方進行這樣的標章檢驗,是可參考的依據之一。

    在中古屋的部份,在結構上的安全考量,會建議消費者在選擇產品時,以921之後規劃設計的房子為優先,在耐震規劃設計上以及建商與營造廠在這塊都比921之前來的要求來得高很多,如果在921之前的中古屋則建議一樓先避免,也避免斷層帶,也需要仔細觀察外觀,也可以詢問附近資深住戶,最近的房屋當時是否有受到影響或危樓登記等狀況。

  • 2014
    05/17
    未來住宅趨勢【二代宅】面面觀 二代宅的由來
    二代宅是一個統稱,約9年前,遠雄發現可以將科技與住宅做整合,早期房子是第一代,目前遠雄在推的就是屬於第二代的產品。台灣本身就是一個科技島,有許許多多的研發,但是這些研發的東西並不是都是給住宅來做使用,大部分都是以消費性電子為主,後來觀摩全球大廠例如日本的松下、日立;韓國的三星、LG;美國的微軟、飛利浦、西門子、google、思科等大企業的做法,汲取經驗及想法大型開發商的趨勢及走向來做遠雄產品的定調參考。結合科技及住宅的角度面,改變人們使用科技及住宅的使用觀念。

    二代宅與一代宅的差異
    家庭能源用電管理及社區用電,空調、操作、燈光、當層梯廳等,智慧節能趨勢,日本尖峰及離峰時間電價差異很大,政府鼓勵離峰時間用電,台灣將能源收集做可視化,一目了然幫助節能省電,舉例來說,可清楚讓你知道電器有叉叉頭及沒有差插頭的耗電量,當你了解後也許就會養成拔插頭的習慣。控制溫度、濕度及CO2,自動化控制空調、全熱交換器、除濕機,達到恆溫恆濕恆氧。

    全熱交換器本身是把冷空氣與熱空氣從室內抽到室外幫助你對換,等於是把室外空氣換到室內,室內空氣換到室外,並自動過濾髒空氣,現在有針對除溼的部分,直接掛在天花板類似空調的主機,和全熱交換器共用管線連通,將濕度較低的空氣和濕度較高的房間空氣做抽換,除溼是屬於內部循環 ,並且可以設定例如家中濕度若到55,便啟動除溼機,CO2若達到700,便要啟動全熱交換器,空調也可設定或是到達28度,便自動啟動空調。當家中不斷的有新鮮空氣進來,也可達到降溫的效果,住家格局通風較不好的地方空氣品質也可獲得改善。智慧自動或定時的概念彈性運用,不占空間、不用考慮管線,這些都是新式二代宅的固定配備。

    地下室充電系統,插電或充電的油電混合車已是未來的全球趨勢,可選擇性選擇具有充電的車位,專屬車位有專屬的管線直接銜接到家裡的用電,家中可知道目前車子的充電狀況。住戶可享受二代宅的便利及貼心。

    三能一雲
    除了科技與住宅的結合,住宅雲端的服務也是一個趨勢,規劃面、節能面、智慧面,依照性能、智能、綠能做分類,性能→規畫面,如何利用規劃的方式獲得更好的環境、通風、無障礙空間;綠能→創能、除能、節能如電動車充電系統等概念作發展,智能→安全便利舒適、智慧監控、堅持用IP攝影機等概念,不只限於住宅本身,跟城市跟戶外做整合,進而發展雲端概念及服務,這是未來性的產品。

    雲端→遠距照護的健康雲,能源管理的能源雲,物業管理的社區雲,例如政府資訊和家中的面板資訊做連結等服務,遠距照護和醫院做服務整合,硬體及軟體的服務構面均用心規劃。

  • 2014
    05/10
    專業不動產估價對購屋的幫助-邱仕皇 一.為何需要進行不動產估價?
    不動產估價師是在89年後才有的行業,在不動產的交易過程中通常會經歷三個專業的證照,第一個是不動產經紀人,就像是我們找仲介買房子,仲介會於之間進行撮合,在房子成交之後,我們會找地政士進行產權過戶,而估價師在這個過程,其扮演的角色?根據這四年來全聯會的統計,台灣的不動產買賣糾紛大概有六千多件,當買賣糾紛產生的時候,可能就需要估價師來進行價值的認定,來做為損害賠償的認定依據。估價師跟一般仲介的差異,有一個比較顯著的部分,是在於估價師會就不動產標的的現況進行產權的審查,最後才決定它的價格。一般來說,買房子就是仲介帶看,現況怎樣有喜歡就去談價格,但是在過程當中,我們要注意到的是,要去調閱房子的產權登記資料,像戶政事務所的土地謄本資料,建戶的謄本資料,就大樓來說才會知道哪些是室內的部份、哪些是附屬建物的部份、哪些是屬於公共設施,這樣才能知道買的標的是什麼樣的產品,才能合理的評估它的價格。
    因為之前產生很多的糾紛,所以政府也逐漸制定許多制度,像前幾年就主建物和附屬建物在合約書中必須分別登錄清楚,價格也必須分別列價,一般我們的使用產品的部份就是室內的空間,而公設的部分也是我們產權的一部分,但在使用上可能效益比較低一些,台灣的不動產又比較特別,通常還會有二次施工的問題,你必須知道你買的產品哪些是屬於產權合法的部份,哪些又是屬於後來二次施工未合法登記的部分,這部份的價值必須確認,到底價值差異在哪裡,估價師會就這些部分先進行分析,如同買保險一樣,免得將來有任何的爭執的時候就會產生很大的爭議。

    二.不動產估價師的工作範疇與扮演的角色
    一般人對於估價師相當陌生,因為在買房子時通常都僅透過仲介處理相關事宜,會找估價師則通常是在糾紛產生時才會請估價師進行價值認定,這幾年大家對於估價師行業也比較清楚的概念,因為這幾年要實現居住正義、土地正義,就會有「價」認定的問題,這幾年也發生一些事件,如大埔事件、文林苑事件,這些都牽扯的價的部份,中南部在於重劃區則有前後地價的評估。估價師在當中就是扮演第三方公正的角色,也是很吃重的角色。另外,市價徵收的補償問題,過去都是政府訂定,在100年有一個市價徵收的補償條例,這也是為了減少民眾對於市價的爭議,雖然這部份還時離市價有一段距離。

    另外,提醒消費者需要仔細確認二次施工的部分,這必須調閱房屋產權才能清楚哪些有產權登記,哪些是二次施工無法產權登記,在地政事務所有一種建物測量成果圖,這會把建物的平面位置指出哪些是主建物哪些是附屬建物,透天則會分層面積,在建物測量成果圖就可以看到建物的位置大概是在土地基地上的哪個位置,如果現場去看房子的時候,房子的面積很大蓋滿了,則必須要核對,看使否有加蓋之類的問題。消費者必須了解房屋所有的資訊,才能正確評估房屋的價值,以及避免不必要的風險。估價師則可在事前先進行風險評估,協助消費者做好避險功課。

    目前估價師除了糾紛後價值認定,也有處理一些家庭分產、銀行融資時提供不動產價值認定、以及移民時不動產財力證明,都市更新還有土地重劃前後價值認定都會需要估價師評定,確保地主的權益。估價師的鑑價資料都必須送到地價評議委員會做最後的評定語把關。估價師的工作非常吃重,當權益價值減少一點點,當金額大時時就會影響數百萬或數千萬金額權益價值,要如何拿捏價格的合理性,則是考驗估價師的公正性。
    評定的市場交易價格則需要蒐集市場交易資訊,實價登入的資訊必須要進行成因分析,並不只是片面的看登錄價格,而是要分析數據後的成因結果的分析判斷,舉例來說標的可能因為持分、產權全部影響成交價格,所以要仔細分析價格形成原因,而不是就數字做片面比較。

  • 2014
    04/26
    北部建商七期獵地,豪宅再創高峰 七期在90年以前,是一片荒蕪,只有5間房子,921期間建商都沒在推案,當時建開工會從400個會員減少到只有10幾人,一直到了92年,才推了10個案子,每坪14~16萬,95年漲到每坪30萬,當時五期每坪才6~12萬,直到現在,每坪已經60萬起跳了。

    台中建商都由自己團隊操刀,目前七期的地只剩20%,在未來7~8年會消耗完畢,未來趨勢都是請國際級大師入駐,以後七期的房子都是拿來收藏的。目前推案建商有聯聚、寶輝、信義、一品、喜泉…
    影響七期升值空間要素:
    1. 地段、面積大小:大都會棟距20米
    2. 景觀:第一排面公園還是面對面窗戶(前後棟差距10萬元以上);看綠地還是看車水馬龍
    3. 大景無延:光照權、隱私權
    4. 豪宅買公共設施
    5. 買核心價值:未來如果有非經濟因素風險產生可進駐七期,挑選真正有核心價值的案子

    但是七期也有小坪數20幾坪,總價1000萬以下,管理費1000元/月,例如老虎城對面的港洲市政101,因為入住門檻低,單價高總價低,較有增值空間,當時推案都不到20萬,現在成交行情落在30~40萬。
    投資四大重點是資金、人脈、膽識、專業,但是房產投資看年化報酬率、投報率,長期自住考慮美麗光景,全依個人喜好。

    由於大環境影響,政府目前是用稅金調整交易面,靠升息、奢侈稅、空屋稅抑制高房價,而不是打房。奢侈稅是打快買快賣的短線投資客,因為需要適當調控才會細水長流。目前所得稅及持有稅,可用裝潢費、仲介費、宗人費等折抵,但須提出真實收據。然而實價課稅,主要是為了杜絕短期交易,針對豪宅5000萬以上的預售屋買賣課稅。未來大幅提高地段率,增加房屋稅與持有稅,非自住房屋稅從1.2-2%,直接拉到2%。非自用不動產的部分,加強空屋稅課稅。而預售屋是屬虛擬交易,綜合所得稅課稅35-40%以上,必須7天內補稅,如果預期不繳,還要多追加5%,追朔期5-7年。政府營收就是國營事業與稅收,國營事業已走下坡,所以政府只能靠稅收。目前是國稅局省二課在稽核,非常實事求是,加強稽查,逐案審核,所以如果想靠房地產投資獲利,還是必須先做好功課。

    房屋交易稅收:
    1.契稅2.印花稅3.土徵稅4.不動產交易所得稅

    目前七期賣壓被奢侈稅鎖住,已把9成投資客趕跑了,所以建議不要短線交易,要長期持有。其實城市的支撐點在於立體、多元、國際、便利四大項,未來七期歌劇院落成,成就國際盤,非區域盤,加上土地稀少,所以未來漲幅大。目前七期小二房、小三房屬稀有物件,總價低,交易量反而熱絡。可以考慮選擇2000萬以下的物件,與高單價物件只差一個景觀,但是未來七期的步道規畫最完整,是一個好的生活空間。

  • 2014
    04/12
    台中單元一的發展趨勢(下)-王至亮 一.房地產交易萬萬稅,您知道公告地價現值調漲需讓您買賣間多繳多少稅金嗎?
    交易稅,房屋買賣賺了多少錢所需付出相對的稅金,也就是近來常討論的實價課稅,這是政府勢在必行的,但站在市場的角度會是希望政府有長期的規劃與實施時程,讓業者和消費者能循序漸進的接受這些改變,不要突然今年有稅改、明年又加了什麼稅進來,這樣會讓消費者害怕,讓業者也無所適從。包括公告現值的提高,政府希望在短期間內將公告現值提高到符合市場價值,在短時間提高的狀況下表示現在持有的人要轉移時會負擔高額的稅金,之前買賣的往後持有的稅金繳的少,但現在持有的人相對就承受很大的壓力,以現在台中市的重劃區土地重劃後到現在可能只隔了兩年,但土地價格調幅相當快,可能當時只有十萬,現在可能是四五十萬甚至六十萬,這當中的差額相當的大,現在持有的人轉移時所需要支付的稅金是相當的高,在極短的時間提高的稅金,最後可能還是會轉嫁到消費者身上,就相對影響消費者的成交金額,但是大額的金額的波動消費者是否有足夠能力承擔?建商們還是希望房價能穩定緩慢成長,不要快速的提升,影響消費者的購屋意願。舉個例子來說,以別墅產品來講,在許多重劃區去年到今年的調幅有40%、80%甚至100%以上都有,換算金額來說,以40坪的土地,去年跟今年繳的稅金差異有多少?簡單來說有可能一坪地要多繳3-4萬,以40坪的土地就要多繳100多萬的稅金;以大樓來說,平均60坪的建坪,持分的土地大概6-7坪,每戶所增加的稅金可能會增加10~20萬,在快速的拉升狀況下,消費者會感受特別明顯,實際上我認為可以階段性的調升,不要只在一兩年內就調整到位,因為這不只是對建商的影響,而是對所有想賣房子想買房子的人都產生巨幅的影響,建設公司的房子只佔市場的30%左右,還是有很多人自己買土地蓋房子,所以影響層面不只是建設公司,只是代表一部分。

    政府在稅基持續擴大狀況下,適度稅率合理的調降也是值得思考的,讓買放雙方所需承擔的稅金在合理的範圍內,才不會在突然的狀況下必續承擔高額的稅金,甚至讓許多人是賠本在賣土地、房子,因為其市場價格一直維持差不多,沒有太大的變動,但稅金卻是很高的,導致沒有利潤或賠本賣。政府在規劃稅制的時候,也要考慮百姓在交易時所需要負擔的成本,稅制不是只有建商需要面對,且建設公司本身在這部份的規劃上就會比較強,但一般民眾就相對沒有這部份的能力。

    二.買房要像買包一樣挑「名牌」嗎?
    台灣有非常多的建設公司,每年業界都會排名十大建商,這部份一般都以推案量來區分,實際上「知名度」和「指名度」是兩回事,知名度指量體大、廣告量大,大家都認識這家建設公司,但是不一定了解這家建設公司,這是兩回事;有很多的建設公司,雖然推案量不大,但在地的經營是很落實的,指名度是相當高的,把每間房子當做自己要住的在每個角落都用心規劃。
    消費者在選擇建設公司時,有幾個評估的方式,第一、品牌的信用度,有多少消費者對這個品牌是肯定的,第二、建設公司的歷史,十年前建的房子到現在的價值有多少?是不是可以隨著市場價格持續上漲,是否可讓消費者轉售時還能賺到錢,如果可以這代表這個房子在市場上是超越同業的。知名品牌建商在產品售價上相對比較高一些,現在市場上來看,許多知名品牌建商加入了很多細節在產品裡面,可能成本多上十元,但反應售價可能只有5-6元,反而是希望產品更好、更有吸引力而加入這些細節。在挑選產品時除了地點、產品之外也可多加考慮品牌。